Współczesne pomysły na zabytki

Współczesne pomysły na zabytki

2013-12-11
  A A A
 

Choć kryzys nie sprzyja rozwojowi biznesu, historycznych hoteli w Polsce wciąż przybywa. Na szczęście nie brakuje turystów, którzy cenią oryginalną scenerię i wyjątkową atmosferę gościnnych zabytków. Ich właściciele dbają bowiem o wysoką jakość oferty i zapewniają wartość dodaną, której próżno szukać w hotelach sieciowych.

Rozmowa z Krzysztofem Kaniewskim, pomysłodawcą i założycielem Stowarzyszenia Hotele Historyczne w Polsce, koordynatorem projektu „Gościnne zabytki” www.goscinnezabytki.pl

Z roku na rok w Polsce przybywa obiektów zabytkowych przekształcanych w hotele, a pobyt w nich zyskuje coraz więcej sympatyków. Jakie były początki tego zjawiska i co stoi za popularnością czy wręcz modą na hotele historyczne?

– Na przełomie lat 70. i 80., na mocy uchwały Nr 179 Rady Ministrów z 8.12.1978 r. w sprawie wykorzystania zabytków nieruchomych na cele użytkowe osoby prywatne zyskały prawo zakupu i zagospodarowywania zabytkowych obiektów, często – niestety – już ruin, od skarbu państwa. Wtedy inwestorzy zaczęli kupować dworki, pałacyki, zamki i adaptować je zgodnie z naturalną funkcją noclegową na potrzeby działalności hotelarskiej. Wcześniej zabytkowe obiekty często niszczały, a ich renowacja leżała w gestii państwa lub PGR-ów, które czasem były dobrym gospodarzem, częściej jednak przyczyniały się do ich całkowitej degradacji. Korzystna zmiana w prawodawstwie spowodowała, że zabytkowe obiekty – zapomniane i zaniedbane – znalazły nowych właścicieli z inicjatywą i pomysłem na usługi noclegowe. Geneza tego segmentu hotelarstwa sięga więc końca lat 80., natomiast zjawisko bardzo rozwinęło się po transformacji, w okresie dużego optymizmu gospodarczego, kiedy zaczęto inwestować ogromne pieniądze w renowacje zamków i pałaców. Dziś faktycznie możemy mówić o modzie na wypoczynek w unikatowej scenerii wyjątkowych miejsc, które trudno porównać z hotelami sieciowymi. Te są przypisane do miast, więc zabytkowe hotele stanowią atrakcyjną alternatywę na prowincji. Niestety, obecny kryzys mocno ograniczył tę modę. Klientów indywidualnych, na których najbardziej liczono w tego typu obiektach, ubywa, podczas gdy konkurencja w obrębie hoteli zabytkowych rośnie: praktycznie co tydzień oferta segmentu rozrasta się o nowo wyremontowany pałacyk czy dworek, który postanowiono odrestaurować jeszcze przed spowolnieniem gospodarczym. Moda styka się tu z brutalną rzeczywistością, której wyróżnikiem jest brak pieniędzy. Z kolei młodzi ludzie, którzy dobrze zarabiają w korporacjach, wolą za podobne pieniądze wyjechać za granicę, gdzie mają zagwarantowaną pogodę i komfortowe warunki dojazdu.

Czy w tej sytuacji szansą dla zabytkowych hoteli jest kierowanie oferty do klienta biznesowego?

– Taka tendencja istnieje, ale kryzys uderza również w turystykę biznesową. Firmy, które są naturalnym klientem tego typu obiektów, również ograniczają budżety na wyjazdy typu incentive czy połączone ze szkoleniem. Zdecydowanie lepiej mają się tu hotele historyczne w miastach, zwłaszcza w centrum lub w obrębie starego miasta, bo już na obrzeżach sytuacja wygląda gorzej. Lokalizacja w dużej odległości od miasta działa na niekorzyść obiektu, nawet jeśli jego atutem jest atrakcyjna oferta. Warto wspomnieć o jeszcze jednym typie klienta, mianowicie kliencie weselnym, który chętnie urządza w zabytkowym obiekcie przyjęcia okolicznościowe i okazjonalne spotkania rodzinne, głównie wesela, ale i tych jest mniej ze względu na niż demograficzny oraz tendencje społeczne. Mimo to jest to w miarę stabilny, a przy tym niezły finansowo filar, na którym hotele w zabytkach opierają swoją działalność – w końcu Polacy mają to do siebie, że przy okazji ważnych uroczystości rodzinnych lubią się pokazać. W tym segmencie moda jest najbardziej widoczna. Młodzi ludzie rzeczywiście wolą mieć przyjęcie w wyjątkowym miejscu niż w banalnym nowym domu weselnym.

Czy ten filar jest na tyle silny, żeby – mimo zastoju i mniejszego zainteresowania ze strony klientów indywidualnych i biznesowych – inwestorzy dalej lokowali kapitał w tym segmencie?

– To niezwykle kosztowne inwestycje, stąd trzeba mieć dobry biznesplan, który przewiduje, że zainwestowane pieniądze po jakimś czasie się zwrócą. Renowacja jest procesem kosztownym, rozłożonym w czasie i nieprzewidywalnym, wymagającym nadzoru konserwatora zabytków, a w trakcie procesu rewitalizacji często również archeologa. Ludzie, którzy się na to zdecydowali 5, 10, 15 lat temu, w nadziei na zyskowny biznes, przeliczyli się. Natomiast w wielu przypadkach zaangażowali się w to również z potrzeby zrobienia czegoś wartościowego dla siebie, także dla kraju, ponieważ – finalizując dzieło renowacji – wpisują się nie tylko w historię obiektu, lecz także w historię jako taką, przypominając społeczeństwu o tradycji i dziejach. Jeśli spojrzeć na renowację zabytków w kategoriach czysto ekonomicznych, wielokrotnie trzeba przyznać, że zainwestowane pieniądze można było lepiej zagospodarować. Dlatego dobrze, gdy chęci zysku towarzyszy pozytywny egoizm, czyli chęć pozostawienia po sobie czegoś, co przetrwa dla kolejnych pokoleń. I chociaż nie jest to powszechne myślenie, na szczęście zdarzają się nierzadko i tacy zapaleńcy i takie pozamaterialne motywacje. I nie mówię tu o spadkobiercach, bo ci, którzy odzyskali majątki rodowe przodków odebrane im dekretem reformy rolnej, stanowią stosunkowo znikomy odsetek wszystkich inwestorów. Jeśli już odzyskali swoją własność, to często nawet nie walcząc o jej zwrot na drodze prawnej, ale płacąc państwu za nieruchomość, którą im ono przed laty zabrało. Na ogół jednak zabytkowe obiekty zyskują zupełnie nowych właścicieli, którzy z różnych względów decydują się zainwestować w remont. To również nic nowego, bo w historii mamy wiele przykładów tego, jak dwory i pałace przechodziły z rąk do rąk, odkupywane albo np. przegrywane w karty. Nie zawsze mieliśmy do czynienia z sukcesją i rodową ciągłością. Niemniej jednak problem zwrotów dawnym właścicielom czy ich sprzedaż nowym budzi pewne emocje i moralne dylematy. Dziś na szczęście dawni właściciele mają prawo zgłoszenia zastrzeżenia przy wystawieniu na sprzedaż przez gminę czy agencję rządową dworku lub pałacu. Inna sprawa to możliwości finansowe, by go odbudować, często więc z ich braku z gorzkim poczuciem, ale dla dobra obiektu takiego zastrzeżenia nie robią.

Jak ważna dla sukcesu obiektu jest pasja właścicieli i pomysł, bo sam remont to chyba za mało, żeby przyciągnąć gości, których oczekiwania stale rosną?

– Do prowadzenia tego typu biznesu trzeba znaleźć właściwy klucz. Niektórzy – jak choćby prezes Stowarzyszenia Hotele Historyczne w Polsce, który mieszka w Zamku na Skale – decydują się na biznes rodzinny, co wiąże się z wymiernymi oszczędnościami. Tam, gdzie jest osobiste zaangażowanie, możemy mówić może nie o wielkim sukcesie, bo o ten dziś trudno, ale na pewno o konkurencyjności. Taki obiekt sobie poradzi.

A jak jest z równowagą między zachowaniem historycznej wierności zabytku a wzbogaceniem oferty o współczesne atrakcje, takie jak spa czy golf?

– Wiadomo, że dziś klient zainteresowany pobytem w tego typu obiekcie chce mieć w ofercie przynajmniej basen i podstawowe zabiegi spa. Inną sprawą jest, czy z tego skorzysta, ale zdecydowanie lepiej sprzedają się noclegi w hotelach, które mają dla gości więcej propozycji dodatkowych, nawet jeśli wiąże się to z wyższą ceną noclegu. Dlatego większe obiekty kierują ofertę przede wszystkim do ludzi zamożnych, wśród których kryzys jest najmniej zauważalny. Ostatnio odwiedziłem kilka hoteli zabytkowych z naszej grupy „Gościnnych zabytków”, w których powstały spa oparte o wschodnią filozofię. Np. neogotycki Pałac Sulisław na Opolszczyźnie, gdzie pobyt jest oparty o idee ajurvedy, a jego program opracował jeden z największych specjalistów koncepcji ajurwedy i jogi na świecie Chandra Mohan Bhandari, zaś personel stanowią ludzie sprowadzeni z Indii i Sri Lanki. Podobnie w Młynie Klekotki na Mazurach od niedawna funkcjonuje nowe spa oparte o filozofię japońską, a właściciel tak się zaangażował, że stworzył nawet własną linię kosmetyków na bazie ryżu. To przykład szukania rozwiązań, dzięki którym można wyjść naprzeciw wysokim oczekiwaniom klienta. Na pierwszy rzut oka dalekowschodnie akcenty w polskich zabytkach mogą razić, kuchnia tajska w staropolskim dworze wywołuje pewien zgrzyt, ale dziś to konieczność i właściwy kierunek, żeby przyciągnąć gości. Pamiętajmy, że te zabytkowe obiekty hotelowe mają przede wszystkim na siebie zarobić, więc każdy pomysł, który temu służy i okazuje się trafiony, jest dobry.

Sama historia obiektu może być punktem wyjścia do opracowania alternatywnej oferty, a przy okazji przybliżenia historii?

– Oczywiście obok tych, którzy liczą na luksusowy relaks i oryginalne atrakcje, są goście, którym wystarczy dworska sceneria i możliwość spędzenia czasu przy kominku. Każdy zamek ma swoją legendę, która zwykle jest wykorzystywana w celach marketingowych...

...ale nie przyciągnie jak ajurveda?

– Chyba nie. Gość hotelowy, który decyduje się na kilkudniowy pobyt, liczy raczej na relaks i odnowę niż na to, że postraszy go Biała Dama. W pokrzyżackim zamku Ryn czy zamku Gniew pokazy, turnieje rycerskie, rekonstrukcje historyczne są na porządku dziennym, ale tego typu atrakcje przyciągają wąskie grono amatorów takich rozrywek. Wydarzenia historyczne są raczej magnesem dla mieszkańców okolicznych terenów, którzy przyjeżdżają do obiektu na widowisko, bez noclegu, niż zachętą marketingową dla gości, którzy szukają ciekawych miejsc na dłuższy pobyt.

Abstrahując od lokalizacji, która może stanowić duży atut albo gwóźdź do trumny, czy wszystkie obiekty mają jednakowy potencjał?

– Na starcie wszystkie mają zbliżone warunki, a co z tym zrobią, zależy od kreatywności i zdrowego rozsądku właściciela oraz skuteczności marketingu. Lokalizacja jest jednak silnym argumentem, którego nie sposób pominąć. Jeżeli obiekt na Mazurach jest położony nad jeziorem, to idealnie, jeżeli jest już 5 km od jeziora, to źle. Hotel w górach ma przewagę w postaci walorów krajobrazowych. Położenie niewątpliwie jest jednym z wiodących elementów, które wpływają na atrakcyjność obiektu i na decyzję inwestora o zakupie i renowacji zabytku. Przykładem może być Pałac Pacółtowo na Mazurach Zachodnich – ma fantastyczne położenie, które oczarowało obecną właścicielkę i zaważyło na jej decyzji kupna.

Polub luxclub.pl na Facebooku

1 2 z 2 »

TAGI: zamek | pałac | hotel | luksus | inwestycja

oceń
1
1
Podziel się

Opinie

Pozostało znaków: 4000

[Pokaż regulamin]

REGULAMIN

Ocena: +1 [1]
~end [2013-09-10 22:07]

UWAGA ! na wszelkie oferty sprzedaży pałaców, pałacyków, dworków itp. nieruchomości, taka nieruchomość to niezła mina!!! Dopóki obiekt stoi zapuszczony i zdemolowany, nikt się nim nie interesuje z konserwatorem zabytków na czele !. Urząd Ochrony Zabytków nie ma pieniędzy na żadne inwestycje więc konserwatorowi nie przeszkadza (zwisa) w jakim stanie znajduje się taki przysłowiowy pałac. Kupując taki rozwalający się "zabytek" budzisz demony, budzisz potwora ze snu. Nagle pojawia się wyżej wymieniony konserwator zabytków i ... nawet okna ze starej farby nie oczyścisz bez jego specjalnych zezwoleń. Przez cały czas będzie stał nad tobą i kontrolował czy aby należycie ZA WŁASNE DUŻE PIENIĄDZE odrestaurujesz "ruinę", którą dotąd miał całkowicie w dupie. Jak nie będzie mógł, wyśle armię „pań” lub „panów” znających się na wszystkim i oni dyżurnie, naprzemiennie, będą PILNOWALI ! Oczywiście zaraz zjawi się też architekt zieleni w asyście takich samych, który przypilnuje (a jakże !) , ażeby przypałacowy park, dotychczas chaszcze i ruina drzewna, był "z epoki"... Jak już wszystko będzie zrobione (po kilku latach męki i szarpania z wymienionymi "specjalistami" i włożeniu w to milionów) w niezwykle cudowny sposób, nagle odnajdzie się "spadkobierca zabytku", który mieszkał dotąd za granicą i postanowił na stare lata wrócić do Polski i osiąść tu na stałe. Oczywiście chciałby wrócić na ziemie swoich przodków... Co cię czeka w bojach z rzeszą prawników owego spadkobiercy, lepiej nie myśleć. Ów spadkobierca ustami swoich prawników będzie udowadniał, że komuna bezprawnie zawłaszczyła majątek, a majątek przecież należał jeszcze do jego pradziada (czyli, że państwo nie miało prawa sprzedawać w prywatne ręce nieruchomości zawłaszczonej różnymi dekretami Bieruta i pochodnymi)... To dlatego setki takich zabytków niszczeją! Są ludzie "z kasą", którzy mogliby je kupić ale nie kupują bo nie chcą mieć kłopotów. Lepiej, żeby się rozpadło...

odpowiedz

Ocena: 0 [0]
~tessy [2013-09-10 20:08]

ciekawe spostrzezenia do przemyslenia. Polacy z zasady jedza w domach/mieszkaniach bo sa rodzinni . To raczej zachodnia moda jadania poza domem gdyz maja przerwe na tzw.lunch. Pogoda tez ma znaczenie oraz tradycja. Co kraj to obyczaj. Biznes hotelowy u nas w Polsce raczej latem sie oplaca przy slonecznej pogodzie i turystach.

odpowiedz


Katalog zegarków

akceptuję regulamin

regulamin serwisu